Guía del Comprador
Comprar propiedad en
República Dominicana
Lo que un comprador extranjero necesita saber sobre título, proceso, gastos de cierre e impuestos — explicado con claridad, sin barniz publicitario.
La República Dominicana es una de las jurisdicciones caribeñas más sencillas para un comprador extranjero. No hay restricciones de propiedad, el registro es fiable cuando la propiedad está debidamente deslindada, y el proceso resulta familiar para quien haya comprado en Estados Unidos o Europa. Los riesgos son concretos y evitables.
1. Propiedad extranjera
No hay restricciones a la propiedad extranjera de inmuebles dominicanos. No necesita residencia, ni socio local, ni sociedad dominicana. Los compradores extranjeros obtienen el mismo título de pleno dominio que los nacionales y el mismo recurso ante los tribunales.
Muchos compradores igualmente adquieren a través de una sociedad — dominicana o extranjera — por planificación patrimonial, privacidad o motivos fiscales. Esa decisión cambia su tratamiento fiscal anual, así que tómela con asesoría antes de firmar, no después.
2. Título y deslinde
La República Dominicana utiliza un registro tipo Torrens: el Estado registra el título, y el registro es la prueba. El documento clave es el Certificado de Título, y el proceso clave detrás de él es el deslinde — la mensura que fija los linderos de una parcela individual y genera su propio título registrado.
Un terreno que nunca ha sido deslindado se encuentra dentro de una parcela mayor y más antigua, con título compartido. Se puede comprar y se puede resolver, pero es donde comienzan la mayoría de los conflictos de título en el país. Exija un deslinde concluido. El deslinde catastral de Costa Verde 3 está publicado íntegramente en la página de planos y deslinde.
3. El proceso de compra
- Oferta y promesa de venta. El contrato de promesa de venta fija precio, depósito y calendario, y se firma ante notario. Los depósitos suelen ser del 10%.
- Debida diligencia. Su abogado estudia el título en el registro, confirma el deslinde, revisa gravámenes, hipotecas e impuestos pendientes, y verifica la capacidad del vendedor para vender. Esta es la parte que le protege; no la comprima.
- Contrato de venta. Se firma y notariza el contrato de venta y se paga el saldo.
- Impuestos y registro. Se paga el impuesto de transferencia a la DGII y se deposita el contrato en el Registro de Títulos, que emite un nuevo Certificado de Título a su nombre.
Una compra limpia al contado suele tomar de cuatro a ocho semanas de principio a fin, siendo el paso registral la parte menos predecible.
4. Costes e impuestos
Las cifras siguientes son las vigentes al momento de escribir y se ofrecen únicamente como guía de planificación. Las tasas, umbrales y exenciones dominicanos cambian, y el valor tasado por la administración tributaria puede diferir de su precio de compra. Verifique cada cifra con un abogado o asesor fiscal dominicano antes de basarse en ella.
- Impuesto de transferencia — 3% del valor tasado por la DGII, pagadero al registrar.
- Honorarios legales — habitualmente entre 1% y 1,5% del precio.
- Notaría y registro — modestos en comparación; presupuéstelos con su abogado.
- Coste total de adquisición — la mayoría planifica entre 4% y 5% del valor.
- Impuesto anual a la propiedad (IPI) — 1% sobre la porción del valor patrimonial de una persona física que exceda un umbral de exención ajustado por inflación. Las propiedades en sociedades tributan de forma distinta.
- Ingresos por alquiler — tributan en República Dominicana y probablemente sean declarables en su país de residencia. Tome asesoría transfronteriza si piensa alquilar.
5. CONFOTUR
CONFOTUR, bajo la Ley 158-01, es el régimen dominicano de incentivos turísticos. Los desarrollos aprobados pueden llevar exención del impuesto de transferencia y del impuesto anual a la propiedad durante un período determinado, razón por la cual se anuncia intensamente en obra nueva.
El beneficio pertenece al proyecto aprobado, no al comprador, y su disponibilidad en una reventa depende de esa propiedad y del plazo que le reste. Trate cualquier beneficio CONFOTUR anunciado como no confirmado hasta que su abogado haya visto la documentación.
6. Residencia
Comprar propiedad no otorga residencia por sí solo. La República Dominicana sí opera una vía de residencia por inversión, con un umbral de calificación habitualmente citado de US$200.000, que puede conducir a una vía acelerada hacia la residencia permanente y, con el tiempo, la nacionalidad. Es un trámite migratorio independiente con sus propios requisitos, y esos requisitos cambian — tome asesoría actualizada.
7. Consejos prácticos
- Use su propio abogado dominicano, no el del vendedor ni el del desarrollador.
- Confirme que el deslinde existe y coincide con el terreno antes de pagar un depósito.
- Solicite una certificación de estado fiscal de la DGII que muestre que no hay IPI pendiente sobre la propiedad.
- Si la propiedad tiene personal, entienda las obligaciones del Código de Trabajo dominicano antes del cierre — las prestaciones son significativas y el personal heredado es un pasivo real.
- Si compra un negocio de alquiler, pida estados operativos, no proyecciones.
Esta página es información general, no asesoramiento legal ni fiscal. Refleja nuestro entendimiento al momento de escribir y puede no estar actualizada. La legislación, las tasas impositivas y los umbrales de exención dominicanos cambian. Contrate siempre a un abogado dominicano calificado y tome asesoría fiscal en su propia jurisdicción antes de comprometerse a una compra.
Comprar en República Dominicana — preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en República Dominicana?
Sí. La República Dominicana no impone restricciones a la propiedad extranjera de bienes raíces. Los compradores extranjeros adquieren el mismo título de pleno dominio que los dominicanos, sin necesidad de ser residentes, de tener un socio local ni de constituir una sociedad dominicana — aunque muchos compradores utilizan una sociedad por razones de planificación patrimonial.
¿Qué es el deslinde y por qué importa?
El deslinde es el proceso de mensura y registro que fija los linderos de una parcela y produce un título registrado definitivo bajo el sistema tipo Torrens de la República Dominicana. Una propiedad con deslinde concluido tiene un lindero individualmente registrado y garantizado por el Estado. Comprar terreno sin deslinde es la fuente más común de problemas de título en el país. Costa Verde 3 cuenta con deslinde catastral registrado; está publicado en la página de planos.
¿Cuáles son los gastos de cierre al comprar en República Dominicana?
La partida mayor es el impuesto de transferencia, actualmente 3% del valor tasado por la DGII, que puede diferir del precio de compra. Añada honorarios legales, normalmente entre 1% y 1,5%, más costes de registro y notaría. La mayoría de los compradores presupuesta aproximadamente entre 4% y 5% del valor en total. Las tasas y umbrales cambian — confirme las cifras vigentes con un abogado dominicano antes de comprometerse.
¿Cuál es el impuesto anual a la propiedad en República Dominicana?
El impuesto anual es el IPI, del 1% sobre la porción del valor patrimonial inmobiliario de una persona física que exceda un umbral de exención ajustado por inflación cada año. Las propiedades en manos de sociedades reciben un tratamiento distinto. Confirme el umbral vigente y cómo aplica a su estructura de tenencia con un asesor fiscal dominicano.
¿Qué es CONFOTUR?
CONFOTUR es el régimen dominicano de incentivos turísticos, creado por la Ley 158-01. Los desarrollos turísticos aprobados pueden recibir exenciones del impuesto de transferencia y del impuesto anual a la propiedad durante un período determinado. El beneficio se otorga al proyecto aprobado, por lo que si aplica o no a una reventa concreta debe confirmarse para esa propiedad específica — nunca asuma que se transfiere.
¿Comprar propiedad otorga residencia en República Dominicana?
La propiedad por sí sola no confiere residencia automáticamente, pero la República Dominicana opera una vía de residencia por inversión, con un umbral habitualmente citado de US$200.000. Es una solicitud independiente que gestiona un abogado de inmigración, y los requisitos cambian — tome asesoría actualizada en lugar de fiarse de una cifra leída en internet.
¿Cuánto tarda una compra?
Una compra sencilla al contado de una propiedad titulada y deslindada suele tardar entre cuatro y ocho semanas desde la promesa de venta firmada hasta la transferencia registrada, siendo el paso registral el más variable. La debida diligencia — estudio de título, situación fiscal, gravámenes, verificación del deslinde — se hace en paralelo y nunca debe omitirse, por muy limpia que parezca la propiedad.
La Propiedad
Costa Verde 3 — US$18,500,000
Una villa de seis habitaciones frente al mar en el hoyo 8 de Teeth of the Dog, en Casa de Campo, con deslinde catastral registrado e historial de alquiler consolidado.